Кейс «Логопарк»: кто отвечает за пожарную безопасность, когда на территории 120 арендаторов
Клиент: ООО «Логопарк Менеджмент» — управляющая компания одного из крупнейших имущественных комплексов ближнего Подмосковья в посёлке Быково Раменского района: склады класса А, производственно-складские здания, офисы, торговый центр, гостиница и общежитие.
Услуга: разработка документации по пожарной безопасности
Срок проекта: 8 недель, далее сопровождение
Охват: 16 зданий и сооружений, более 200 собственных сотрудников, около 120 арендаторов
Результат: единая система документов управляющей компании, матрица ответственности «собственник и арендатор» и требования пожарной безопасности, включённые в договоры аренды
Один комплекс, много хозяев
Имущественный комплекс устроен как небольшой город. В одном здании склад крупного дистрибьютора, в соседнем производство, через дорогу офисы, торговый центр и общежитие, где люди живут и ночуют. Каждый арендатор отвечает за своё помещение, управляющая компания отвечает за здания, территорию, проезды и общие инженерные системы.
На практике эта граница размыта. Кто должен перезаряжать огнетушители в арендованном блоке? Кто ведёт журнал эксплуатации пожарной сигнализации, если она общая на здание, а помещение арендатора? Кто согласует сварку, которую подрядчик арендатора проводит у стены общего коридора?
Когда мы начали проект, у «Логопарка» был большой массив документов, но отвечали они на вопрос «что делаем мы» и почти не отвечали на вопрос «что делают арендаторы». Центральная идея проекта: на объекте с множеством арендаторов главный документ по пожарной безопасности это граница ответственности, а не очередная инструкция.
Как мы устроили работу
Мы провели обследование всех 16 зданий вместе с главным инженером и службой эксплуатации. Для каждого здания зафиксировали класс функциональной пожарной опасности, состав систем противопожарной защиты, кто их обслуживает и сколько арендаторов в нём размещено.
Параллельно изучили типовые договоры аренды и выборку из 30 действующих договоров. Выяснилось, что пожарная безопасность в них описана одной общей фразой о соблюдении требований законодательства.
На основе этого мы разработали три слоя документов: документы управляющей компании по зданиям и территории, требования к арендаторам и порядок взаимодействия между ними, включая допуск подрядчиков и огневые работы.
Сложности и решения
1. Матрица ответственности. Мы разложили все обязанности по Правилам противопожарного режима на две колонки: собственник и арендатор. Обслуживание систем, первичные средства пожаротушения, эвакуационные пути внутри блока и в общих зонах, содержание территории, инструктажи персонала. Матрица стала приложением к договору аренды, и теперь каждый арендатор подписывает конкретный перечень своих обязанностей.
2. Огневые работы чужих подрядчиков. Арендаторы регулярно привозят подрядчиков для монтажа стеллажей и оборудования, и часть работ связана со сваркой и резкой. Мы ввели единый порядок: заявка через портал заявок «Логопарка», наряд-допуск на огневые работы, проверка места работ службой эксплуатации до начала и после окончания. Ни один подрядчик не начинает огневые работы без допуска управляющей компании.
3. Общежитие и гостиница. Здания с ночным пребыванием людей требуют отдельного внимания: инструкции для персонала на случай ночной эвакуации, планы эвакуации в каждом номере и комнате, тренировки не реже раза в полгода. Для этих зданий мы подготовили отдельные пакеты и провели первую тренировку вместе с администрацией.
4. Торговый центр. «Ильинский парк» относится к объектам с массовым пребыванием людей. Для него разработали отдельную инструкцию о мерах пожарной безопасности, порядок действий персонала арендаторов торговых помещений и порядок оповещения посетителей.
5. Контроль без бюрократии. Управляющей компании нужно видеть, выполняют ли арендаторы свою часть. Мы разработали чек-лист ежеквартального обхода арендуемых помещений и форму уведомления арендатора о нарушении со сроком устранения.
Час с HR-директором бесплатно
Продуктивный разговор о найме с HR-директором A2. Только для компаний от 20 сотрудников
Аналитика проекта
Объекты комплекса
| Тип объекта | Зданий | Особенность документов |
|---|---|---|
| Складские здания класса А | 6 | Требования к арендаторам, стеллажное хранение |
| Производственно-складские здания | 4 | Огневые работы, производственные участки арендаторов |
| Офисные здания | 3 | Планы эвакуации, обучение персонала |
| Торговый центр | 1 | Массовое пребывание людей, оповещение посетителей |
| Гостиница и общежитие | 2 | Ночное пребывание, тренировки раз в полгода |
| Итого | 16 |
Договоры аренды до и после
| Показатель | До проекта | После проекта |
|---|---|---|
| Требования пожарной безопасности в договоре | одна общая фраза | матрица ответственности в приложении |
| Порядок огневых работ подрядчиков арендатора | не описан | наряд-допуск через управляющую компанию |
| Право управляющей компании на проверку помещений | не закреплено | ежеквартальный обход по чек-листу |
| Ответственность за первичные средства пожаротушения в блоке | не определена | закреплена за арендатором |
Первый квартал после внедрения
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Арендаторов, подписавших матрицу ответственности | 97 из 120 |
| Нарядов-допусков на огневые работы подрядчиков | 23 |
| Огневых работ, остановленных до получения допуска | 4 |
| Арендуемых помещений, проверенных по чек-листу | 64 |
| Нарушений, устранённых арендаторами в срок | 31 из 38 |
Четыре остановленные огневые работы самая показательная строка. Раньше о них управляющая компания просто не узнала бы: подрядчик приезжает к арендатору, и сварка начинается у общей стены здания без проверки места работ.
Что в итоге
За 8 недель «Логопарк» получил систему документов по пожарной безопасности, которая учитывает реальную структуру комплекса: 16 зданий разного назначения и 120 арендаторов. Ответственность разграничена в договорах, огневые работы проходят через управляющую компанию, а здания с ночным и массовым пребыванием людей получили отдельные пакеты документов.
Главный вывод: на многопользовательском объекте пожар чаще всего начинается на границе ответственности, там, где каждый считает, что этим занимается другой. Матрица ответственности в договоре закрывает эту границу надёжнее любой инструкции.
И второе. Требования к арендатору работают, только если управляющая компания может их проверить. Право на обход и форма уведомления о нарушении оказались не менее важными, чем сами требования.
Если вы управляете объектом с арендаторами и хотите понятно разделить ответственность за пожарную безопасность, напишите нам. Разработаем документацию для управляющей компании и требования для арендаторов.
