Подбор службы технического заказчика для FLATIS: команда из 5 специалистов
Клиент: группа компаний FLATIS — девелопер жилой и коммерческой недвижимости в Подмосковье, основан в 2010 году: 13 проектов в 5 городах, среди них ЖК «Престиж» в Хотьково и торговые центры «Город» в Долгопрудном и «Атлас» в Серпухове. Строит с привлечением партнёров: архитекторов и строительных компаний.
Услуга: подбор инженерного персонала
Срок сотрудничества: 7 месяцев, две волны найма.
Позиции: главный инженер, руководитель проекта в строительстве, сметчик, геодезист
Результат: собрали службу технического заказчика из 5 человек: главный инженер, два руководителя проекта (жилой проект и торговые центры), сметчик и геодезист.
Строить чужими руками, отвечать своей подписью
FLATIS называет себя концептуальным девелопером полного цикла. Концепция, деньги, продажи и ответственность перед покупателями и арендаторами на нём, а строят партнёры: архитекторы и строительные компании. Между ними стоит технический заказчик: люди, которые контролируют работу, принимают её и отвечают за результат. От того, насколько сильна эта служба, зависит, получит ли дольщик ровные стены, а арендатор помещение, в котором можно открыться в срок.
К нам FLATIS обратился после того, как первый корпус ЖК «Престиж» был сдан. Впереди были новые этапы жилого направления и работы в действующих торговых центрах: перепланировки под новых арендаторов, обновление инженерных систем. Руководство решило не полагаться на самоконтроль подрядчиков, а усилить собственную службу технического заказчика. Нужны были главный инженер как руководитель службы, руководитель проекта для жилья, руководитель проекта для торговых центров, сметчик и геодезист.
Проблема в том, что почти все кандидаты с нужными должностями выросли на стороне подрядчика. Переходя к заказчику, они часто ведут себя одним из двух способов. Одни слишком хорошо понимают подрядчика и подписывают всё, чтобы не сорвать график. Другие превращаются в контролёров по бумаге и останавливают стройку из-за каждого миллиметра. Ни те, ни другие девелоперу не помогают.
Центральная идея проекта: девелопер, который строит руками подрядчиков, нанимает не умение строить, а умение принимать чужую работу: видеть ошибку раньше, чем её увидит банк, дольщик или арендатор, и при этом не останавливать стройку там, где проблему можно решить.
Как мы устроили работу
Найм разбили на две волны по объектам. Первая волна, жилой проект: главный инженер, руководитель проекта для жилья и геодезист, недели с 1 по 14. Вторая волна, торговые центры: руководитель проекта для коммерческих объектов и сметчик, который обслуживает оба направления, недели с 15 по 30. Главный инженер вышел первым и участвовал во всех финалах после себя.
Разницу ролей мы объясняли кандидатам с первого звонка, потому что она неочевидна. У генподрядчика главный инженер отвечает за технологию собственных работ. У технического заказчика он отвечает за то, чтобы чужая технология дала нужный результат, и ставит подпись под приёмкой. Для вакансии главного инженера клиент установил обязательное условие — включение в Национальный реестр специалистов в области строительства.
Офис и основная площадка находятся в Хотьково, торговые центры в Долгопрудном и Серпухове, на противоположных сторонах от Москвы. География поиска для каждой позиции была своей: для жилого направления Сергиев Посад, Хотьково, Пушкино, Королёв, для торговых центров вся Москва и ближнее Подмосковье с условием постоянных поездок на машине.
Сложности и решения
1. Перейти на сторону заказчика. Чтобы понять, как кандидат поведёт себя в роли заказчика, мы предложили кандидатам на главного инженера и руководителя проекта для жилья один и тот же кейс. Подрядчик просит подписать акт скрытых работ и продолжить следующий этаж, хотя исполнительная съёмка показывает отклонение отметки перекрытия больше допуска, а график горит. Ответы распались на три группы (таблица ниже). На интервью шли только те, кто предлагал зафиксировать отклонение, запросить решение проектировщика, дать подрядчику условие и срок и не останавливать другие фронты.
2. Главный инженер, который доводит дом до ввода. Для жилого проекта главный момент наступает в конце: заключение о соответствии от органа строительного надзора, разрешение на ввод, передача квартир, замечания дольщиков, гарантийный период. Мы искали людей, которые лично доводили многоквартирный дом до ввода на стороне застройщика или технического заказчика, и подробно расспрашивали об итоговых проверках: сколько было выездов надзора, какие замечания оказались самыми тяжёлыми. Нанятый главный инженер довёл до ввода два дома в Подмосковье именно в роли технического заказчика.
3. Руководитель жилого проекта и банк. Банк, финансирующий жилое строительство, сверяет фактический ход работ с графиком и бюджетом, и от этого зависят деньги проекта. Руководитель проекта для жилья должен уметь показать банковскому мониторингу реальную картину и заранее предупредить о рисках, а не объяснять отставание задним числом. Мы спрашивали кандидатов, готовили ли они отчёты для технического мониторинга банка и как объясняли отставание от графика. Это сильно сузило круг: многие руководители проектов подрядчиков с банком никогда не разговаривали.
4. Руководитель проекта для работающих торговых центров. «Город» и «Атлас» работают, и любые работы в них идут рядом с покупателями и арендаторами. Ночные смены, никакой пыли в галерее, отключение пожарных систем только по согласованию, технические требования арендатора к нагрузкам, вентиляции и электрике. Это другой профиль, чем руководитель стройки жилого дома, поэтому мы искали отдельного человека среди технических директоров торговых центров и руководителей проектов по отделке помещений под арендаторов.
5. Сметчик против дополнительных работ. На стороне заказчика главная утечка бюджета не в расценках, а в дополнительных работах и объёмах в актах, которые не совпадают с фактом. Тест для сметчика был таким: реестр дополнительных работ подрядчика за месяц и выдержка из договора, задача отделить то, что уже входит в договорную цену. Для торговых центров добавился ещё один навык: считать отделку под арендатора и разделять, какие работы делает арендодатель, а какие арендатор. Нанятый сметчик раньше работал в службе заказчика у застройщика и сверяет объёмы с исполнительными съёмками геодезиста, а не только с бумагами подрядчика.
6. Геодезист, который спорит цифрами. Геодезист технического заказчика не дублирует работу геодезиста подрядчика. Он выборочно проверяет разбивку осей, исполнительные схемы монолита, ведёт наблюдение за осадками здания и готовит контрольную съёмку сетей к вводу. Главное качество здесь не скорость съёмки, а умение спокойно показать подрядчику расхождение и задокументировать его так, чтобы оно не превратилось в спор. На интервью с главным инженером кандидат разбирал реальную исполнительную схему перекрытия и объяснял, какие из отклонений требуют реакции.
Час с HR-директором бесплатно
Продуктивный разговор о найме с HR-директором A2. Только для компаний от 20 сотрудников
Аналитика по воронке
Сводная воронка по позициям, за весь проект
| Позиция | Кандидатов | Скрининг | Интервью | Финал с руководством | Оффер | Вышли |
|---|---|---|---|---|---|---|
| Главный инженер | 52 | 13 | 6 | 3 | 1 | 1 |
| Руководитель проекта (жилой проект) | 64 | 15 | 7 | 2 | 1 | 1 |
| Руководитель проекта (торговые центры) | 48 | 10 | 5 | 2 | 1 | 1 |
| Сметчик | 109 | 24 | 9 | 3 | 1 | 1 |
| Геодезист | 58 | 14 | 6 | 2 | 1 | 1 |
Как кандидаты отвечали на кейс о приёмке (главный инженер и руководитель проекта для жилья, выборка 28 кандидатов)
| Тип ответа | Кандидатов |
|---|---|
| Подписать, чтобы не сорвать график | 8 |
| Остановить работы до полного устранения отклонения | 7 |
| Зафиксировать, запросить решение проектировщика, дать подрядчику условие и срок | 13 |
| Итого | 28 |
Волны наймаголовка
| Волна | Позиции | Недели проекта | Нанято |
|---|---|---|---|
| Первая, жилой проект | главный инженер, руководитель проекта, геодезист | 1-14 | 3 |
| Вторая, торговые центры | руководитель проекта, сметчик | 15-30 | 2 |
| Итого | — | — | 5 |
Источники по позициям
| Позиция | Основные каналы |
|---|---|
| Главный инженер | прямой поиск по застройщикам и техническим заказчикам Подмосковья (~55%), hh.ru (~30%), рекомендации (~15%) |
| Руководители проектов | hh.ru (~45%), прямой поиск, включая управляющие компании торговых центров (~40%), рекомендации (~15%) |
| Сметчик | hh.ru (~60%), сообщества сметчиков (~25%), рекомендации (~15%) |
| Геодезист | hh.ru (~55%), профильные чаты геодезистов (~30%), Авито (~15%) |
Кейс о приёмке показал различия в подходах кандидатов: из 28 кандидатов 15 выбрали одну из крайностей. В этой выборке 13 человек предложили зафиксировать отклонение и запросить решение проектировщика. Связь этой выборки с этапами общей воронки требует уточнения: в сводной таблице по двум ролям скрининг прошли 28 человек, а интервью — 13. По руководителю проекта для торговых центров воронка самая узкая, 48 кандидатов: людей с опытом работ в действующих торговых центрах немного.
Что в итоге
За 7 месяцев FLATIS получил службу технического заказчика из пяти человек. Главный инженер руководит службой и подписывает приёмку, руководитель жилого проекта ведёт жилое направление и отчётность перед банком, руководитель проекта для торговых центров отвечает за работы в «Городе» и «Атласе», сметчик и геодезист проверяют подрядчиков цифрами. По словам клиента, уже за первые месяцы работы служба сняла с оплаты дополнительные работы, которые по договору входили в цену подрядчика.
Главный вывод: девелоперу, который строит через подрядчиков, нужны люди с опытом стройки, но с другой профессиональной позицией. Проверять стоит не то, умеет ли кандидат строить, а то, как он поступит, когда подрядчик просит подписать спорный акт. Один реалистичный кейс на скрининге отсеивает и тех, кто подписывает всё, и тех, кто останавливает всё.
И второе. Руководитель проекта в жилье и руководитель проекта в действующем торговом центре это разные профессии с одним названием. Первый работает с банком и графиком ввода, второй с арендаторами и ночными окнами в работающем здании. В этом проекте задачи разделили между двумя руководителями с разным профильным опытом.
Если вы девелопер и собираете собственную службу технического заказчика, напишите нам. Проведём подбор главных инженеров и руководителей проектов с кейсами о приёмке и проверкой опыта на стороне заказчика.
